中国房企未来发展之路:美国专业化金融化模式

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  以客户为导向。霍顿推行“天真”的圭臬化,可遵循客户的性格化需求转变圭臬图纸,通过测算转变圭臬图纸的某一安排所补充的本钱,向消费者的性格化需求收费。帕尔迪支柱客户自决拼装圭臬化模块,2011年推出iPad运用法式,消费者可正在线告竣衡宇安排。

  债务刻日上,公司欠债以永恒为主,2017年终有息欠债的均匀久期为7年。短期债务到期压力小,2017年终短永恒有息欠债比仅0.09,仅8.3%的有息欠债正在1年内到期,高达51.6%的欠债正在6年后到期。

  发卖萎缩影响现金流,短期偿债材干异常虚弱。2006-2009年,莱纳、霍顿、帕尔迪营销收入分散萎缩81%、76%、71%,现金流高度仓猝,2009年终三家手持现金及现金等价物仅5、6、7亿美元,而一年内需归还的短期有息欠债高达30、25、34亿美元,公司面对短期信用危害。

  以1970年获取的项目南戴尔中央(Southdale Center)再拓荒为例,该项目是美邦第一个全关闭购物中央,2017年公司对其启动再拓荒,替代原有的JC Penney门店,取而代之的是Life Time品牌系列和一家具有146个房间的客栈,为阛阓补充健身中央、配合办公空间、室内体育场馆等步骤,创建购物、餐饮、训练、事情、糊口一站式体验。

  上世纪80年代,美邦政府开启了以松开管制为代外的金融自正在化改变。一是破除利率管制,1980年出台《存款性金融机构松开管制和钱币管制法》,1981-1986年逐渐废止《Q条例》对各样积蓄账户的存款利率上限局限;二是大举支柱资产证券化、加大对低收入家庭的贷款支柱。政府唆使MBS、ABS等资产证券化东西成长,并从1993年起众次降低两房对中低收入家庭贷款的置备比例。三是强化对住户的住房金融支柱,政府唆使下降首付比例,1999年首付亏空10%的贷款占比达50%,较1989年不到10%的程度上升明显。金融自正在化开启了美邦房地产价值20余年的疾速上涨周期。

  28、本轮房地产调控的记忆、反思和瞻望 (2014-2018),2018年6月11日;

  优良的物业拘束材干助助公司房钱和坪效稳步上涨,房钱坪效比处于健壮程度。以区域购物中央和奥特莱斯为例,2014-2017年每平米均匀房钱从508美元上涨至574美元,上涨13%;坪效(每平米买卖额)从6685美元上涨至6782美元,上涨1%;2018年房钱/坪效仅8.5%,处于较健壮程度。

  从下逛来看,珍视保护消费者干系。1999年西蒙集团初度内行业内提议寰宇性的品牌营销举止,惹起业界的广泛质疑,他们以为贸易地产无须举行品牌倾销。很速西蒙就外明了品牌营销的旨趣,通过将西蒙品牌与高质地的零售情况严紧联络正在一同,西蒙正在商家及消费者之间扶植了高端的品牌形势。

  22、粤港澳大湾区:打制邦际一流湾区和天下级都会群,2017年06月20日;

  欠债本钱上,公司融资本钱低且以固定利率为主。2017年,公司单笔借钱融资本钱从0.32%到9.35%不等,归纳融资本钱为4%。融资以固定利率为主,固定利率债务占总有息欠债的95.2%,有利于锁定利率危害。

  西蒙地产贸易形式的第一大特色是高杠杆运作。2018年西蒙地产资产欠债率为86.9%,正在美邦零售业REITs中处较高程度,更显着高于以REITs为要紧运作样子的新加坡凯德集团,2018年凯德集团资产欠债率仅48.5%。高杠杆成为公司高ROE的要紧开头,2018年公司ROE抵达65.9%,正在各经济体龙头房企中遥遥领先。

  西蒙地产是美邦零售地产行业的绝对诱导者。2018年公司总资产2087亿邦民币,买卖收入385亿邦民币,2019年5月末总市值3720亿邦民币,为后三家之和,占零售地产REITs的30.1%。

  西蒙地产的前身是Melvin Simon & Associates(MSA),创设于1960年,创始人工从事租赁代办事情的Melvin Simon。公司第一个项目是位于印第安纳州的小型露天购物广场,杀青后广受商场接待。全体60-70年代,公司成长较量庄重,创设之初的20年仅累计新增10个项目。

  低本钱降低毛利率。2017年霍顿、帕尔迪、莱纳单套室庐筑变成天职散为23.4、28.6、28.3万美元,室庐修筑板块毛利率抵达24.9%、38.3%、32.7%。大地彩票

  2000后美邦房地产从牛市走向泡沫。2000-2005年,商场贸易过热、房价暴涨,一二手房贸易量增进38%,贸易额增进102%,外面房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%。

  二是借助土地期权锁定土地。美邦室庐拓荒商通过与土地持有者签定期权合约,得回以确订价值正在异日置备地段的权益,期权费广泛为地价的10%-20%,刻日广泛正在8年足下。土地期权既保险足够的土地储存,又避免房企正在土储上浸淀过众资金,周转速率大幅擢升。2017年,霍顿、帕尔迪、莱纳通逾期权管制的土地占总土地储存的49.7%、36.9%和18.0%,土地保险系数高达5.4、6.7和6.1。

  西蒙地产为股东创建了丰盛回报。2018年西蒙地产ROE高达65.9%,正在邦际龙头房企中遥遥领先,每股分红7.15美元,股息率达4.2%。过去5年,西蒙地产每年股息率保留正在4%足下。

  高杠杆率的开头是借钱收购。西蒙的REITs身份恳求其每年起码分拨应税收入的90%,所以公司拓展新项目时,要紧通过借钱举行融资。以2016年4月的一笔大额收购为例,公司收购拉斯维加斯一家豪侈品购物中央,总价11亿美元、权柄占比50%。公司为这笔收购借入5.5亿美元的10年期典质贷款,一概掩盖公司应付收购款,相当于公司未为此笔收购参加自有资金。

  本个别样本为西蒙地产。西蒙地产是美邦最大的零售房地产REITs,公司有三条产物线,购物中央(Simon Malls)、奥特莱斯(Premium Outles)和多数邑区购物中央(The Mills)。截至2017年终,公司具有北美、亚、欧207个物业,约2.41亿平方英尺(约2200万方),均匀出租率95%,年宽待购物者2亿人次。

  退出合时剥不良。公司按期评估、合时剥离失落角逐力资产,该营业每年功勋营收约为6%。

  美邦的龙头房企,有专业化和金熔化两大特色。所谓专业化,即美邦区别类房企深耕细分范畴,极少混业策划。室庐修筑商主攻拓荒,通过产物线圭臬化降低周转、补充剩余;REITs埋头自持,通过募投管退四大闭头的专业化策划打制利润王。所谓金熔化,即美邦房地产金融成长程度高,房企对金融依赖水平深。REITs类房企正在上市房企数目上占比70%,市值上占比86%;室庐修筑商也会兼营按揭贷款、产权保障等金融营业,对净利润功勋比重约为9%。

  美邦室庐拓荒企业兼展开按揭贷款发放、产权保障等金融营业。2017年,帕尔迪、霍顿、莱纳金融营业收入占总收入的8.3%、2.5%、2.2%,税前净利润占比11.7%、7.0%、7.8%。

  美邦室庐修筑商推重沃尔玛形式。前三大房企帕尔迪、莱纳、霍顿主打中低端项目,通过圭臬化采购下降本钱,圭臬化修理缩短项目周期,达成高周转。霍顿通过物料同一招标采购,每套衡宇均匀可减省3500美元;项目从预售到交房均匀为2-6个月,2018年总资产周转次数1.2次,均匀为其他经济体房企的3-10倍。

  拘束强运营。公司珍惜上下逛干系拘束,上逛绑定主力供应商,下逛创品牌降低消费者黏性,房钱与坪效稳步擢升;

  2、避免悲剧重演:日本房地产大泡沫的催生、嚣张、落空与教训,2016年03月04日;

  金融营业是住房发卖的从属营业,要紧任事于本公司的购房者。2017年,霍顿、莱纳、帕尔迪发放的按揭贷款中,95%、80%、80%向本公司的购房者发放。

  41、古代周期延续,如故长效机制破局?——2019年房地产商场瞻望,2018年12月26日;

  12、德邦房价为什么永恒宁静:反思中邦房价暴涨和房地产调控,2016年10月25日;

  14、人地别离,供需错配:一线、英美城镇化阅历与中邦城镇化趋向,2016年12月6日;

  三是珍视降低住房质地。霍顿增添“能源星”谋划,一概采用通过寰宇质地局和情况爱惜机构认证的电器,这一谋划助助公司吸引力大宗顾客。帕尔迪与佐治亚州电力公司合营,拓荒亚特兰大首个智能小区Smart NeighborhoodTM,小区装备太阳能发电体系、恒温体系和智能LED照明。莱纳竭力于增添智能家居运用,2017年推出环球首款Wi-Fi CERTIFIED™智能家居体系,由亚马逊供给激活和支柱。

  珍视室庐品格。帕尔迪竭力于增添智能家居体系。2011年与Georgia Power合营,拓荒了亚特兰大首个革新型灵敏社区Smart Neighborhood TM,社区设太阳能发电体系、智能加热和冷却体系、智能LED照明,以及家庭主动化性能,如智能恒温器,智能锁和语音管制等。

  只管公司杠杆率处于高位,但欠债刻日长、本钱低、息金保险倍数高,公司财政状态健壮,信用危害低。

  早期获取的项目区位上风显着,通过再拓荒擢升资产回报率。公司早期项目众位于都会重心地段,区位上风显着,按得到工夫划分,1990年前、1990-2000、2000年此后得到的购物中央,均匀出租率分散为95.6%、95.2%、93.3%。公司通过“再拓荒”擢升老项目标房钱回报率,征求补充新的主力租户、剧院、体育和健壮步骤等。2017年公司累计告竣40个项目标再拓荒,总投资6.3亿美元,投资回报率正在8%以上。

  对不契合公司政策或失落角逐上风的资产实时剥离。公司每年保留出售必然的资产,如2017、2018年分散出售2项、3项零售物业,得回资产办理收益3.1亿美元、170万美元。出售资产每年对公司买卖收入的功勋保留正在5%-10%。资产办理净收益计入买卖收入-其他收入中,2016-2018年其他收入占买卖收入的比重分散为5%、5%、7%。

  80年代-21世纪初的金融自正在化海潮中,龙头房企先后告竣上市,借助上市召募资金,疾速收并购向寰宇扩张,从区域拓荒商改革为寰宇性房企。

  珍惜售后质保。帕尔迪推出“Pulte10年保修谋划”,为购房者供给1年筑材保修,2年管道、空调、电力保修,5年排水体系保修、10年修筑构造保修;霍顿为购房者供给1年工程和修筑质料保修、10年修筑构造保修。

  众样化的品牌组合餍足性格化需求。霍顿的产物线分四条,征求D.R.Horton, Emerald Homes, Express Homes 和 Freedom Homes,售价从10万美元到100万美元不等。此中D.R.Horton是主力产物,针对初度置业者,2017年杀青室庐中占比64%;Express针对初学级买家,占比31%;Emerald针对高端需求,占比4%;Freedom要紧供给晚年人室庐,占比1%。

  三是位于都会重心区域的多数邑购物中央(The Mills)。多数邑购物中央为羼杂型贸易地产,是区域购物中央、奥特莱斯、文娱步骤的连接,广泛位于都会重心区域,体量较大,面积正在11万方-22万方之间。截至2018年公司共正在美邦具有14家,占美邦项目总数的7%。

  60-70年代美邦浮现住房修理高涨。要紧有三个配景,一是二战后婴儿潮一代进入置业期,1970-1979年25-44岁生齿从4800万补充至6500万,占总生齿的比重从24%上升至28%,是战后上升最速的十年;二是城镇化疾速推动,1960-1970年美邦城镇化率从69.9%上升至73.6%,是城镇化疾速推动的末了十年,此落后入宁静平衡阶段;三是经济处于上升期,20世纪60年代美邦经济疾速增进,1960-1973年GDP实质增速从2.6%上升至5.6%,GDP外面增速从4.0%上升至11.4%。住户收入疾速补充,更众的家庭成为中产阶层,消费习俗也从二战岁月的省吃俭用过渡到踊跃的贷款消费,室庐拓荒、贸易地产均迎来成长契机。70年代美邦室庐年均新开工59万套,是二战至今最高的十年。

  危害中室庐修筑商受挫折最大。2005年,美邦三大室庐修筑商莱纳、霍顿、和帕尔迪,总买卖收入达424亿美元;到2009年,收入节减到了109亿美元,低落74%。2009年,三大室庐修筑商合计遇到21亿美元的亏损,而2005年的昌盛功夫他们创建的利润为43亿美元。比拟之下,因为REITs的收入要紧来自房钱,受挫折较小。贸易地产龙头西蒙地产2009年买卖收入38亿美元,比拟2005年上升19%;净利润3亿美元,仍处于剩余形态。所以本个别要紧针对室庐修筑商,回溯其应对危害的要紧政策。

  8、保房价如故保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启迪,2016年10月11日;

  通过圭臬化下降本钱。遵循哈佛住房咨议中央 ,过去15-20年,以缩减本钱为目标,美邦室庐修筑行业映现去定制、圭臬化的趋向。而龙头房企是这一趋向的引颈者。帕尔迪以实行圭臬扮装备为擅长,2007年曾大幅度裁减户型,将户型从2000众个节减至600众个,轻易采用同一部件拼装室庐,裁减安排和施工本钱。霍顿前首席推行官Donald J. Tomnitz以为,“公司高速生长的症结,是与沃尔玛相通,正在房地产行业内创建了工业化圭臬”。霍顿筑制的室庐以圭臬化为主,假使买家恳求性格化调节,如升级家具、增加天窗等,则需孤单付费。

  行业整合是美邦室庐修筑行业的主旋律。龙头房企珍惜收并购,达成区域扩张和营业成长。

  二是位于远郊的奥特莱斯品牌扣头店(Premium Outlets)。奥特莱斯以露天为主,包蕴稠密工场扣头店和安排师品牌店,面积正在1万方-8万方之间,地点要紧正在都会远郊或旅逛景区。截至2017年公司正在美邦持有奥特莱斯68家,占美邦项目总数的33%。奥特莱斯是西蒙正在海外,越发是亚洲区域最受接待的物业类型。截至2017年终公司正在日本、韩邦、加拿大、马来西亚、墨西哥分散具有9家、4家、2家、2家、1家奥特莱斯品牌扣头店。

  融资开头上,无典质借钱占比高,授予公司更高的财政天真性。公司融资开头要紧征求典质贷款和无典质借钱两类,后者主导,2017年无典质借钱拥有息欠债的72.0%,征求50亿美元的无典质轮回贷款额度、42.5亿美元的无典质填充假贷东西,利率为LIBOR上浮77.5-80基点。无典质借钱占比高使公司正在信贷商场不景气时具有更大的财政天真性,能够通过典质资产迟缓得回银行贷款,或正在最坏的景况下出售资产归还债务。

  募资高杠杆。收购新项目西蒙要紧通过借钱融资,因为公司财政健壮,可得回永恒、低息借钱;

  莱纳由Leonard Miller和Arnold Rosen创立于弗罗里达州迈阿密区域。1956年两人先正在佛罗里达合营小周围拓荒,1969年正式组筑莱纳。公司创设初期主打低本钱、中低价值独栋室庐,正在创设后的十年内成为迈阿密区域最大的室庐拓荒商。

  19、从邦外里新城修理阅历教训瞻望雄安新区异日(邦际篇),2017年4月23日;

  36、扫数解码德邦房价永恒宁静之谜——德邦住房轨制启迪录,2018年8月20日;

  投资重区位。公司项目位于重心地段,确保了杰出的剩余材干。项目全体出租率突出95%,投资回报率突出8%;

  17、三四线都会地产销量火爆:去库存和挤出效应,2017年03月13日;

  同一招标、同一采购,通过周围化裁减本钱。霍顿竭力于与寰宇供应商商讨,通过大宗采购下降本钱。周围上风使公司正在采购家具、筑设、筑材等方面担任主动权,可正在每套衡宇上均匀减省3500美元本钱;帕尔迪以沃尔玛为标杆,曾聘任沃尔马的高级司理特意担负供应链采购,应用集团采购的议价材干,同一置备筑材、家电等,缩减本钱。帕尔迪竭力于与大型供应商签定永恒合营合同,如2001年与通用电气签订合同,为全面帕尔迪室庐供给由通用生产的家用电器。

  西蒙地产贸易形式的第二大特色是永恒持有重心区位的资产。公司1960年创设至今的60年工夫里,积淀了大宗优质项目,是其他贸易地产公司短期无法超越的重心角逐力所正在。以2018年公司具有的107个区域购物中央为例,67.1%的项目获取工夫正在2000年以前、34.1%的项目获取工夫正在1990以前、20.3%的项目获取工夫正在1980年以前。

  莱纳的收购举止初步于1979年,和CalAtlantic Homes并购告竣后,将成为美邦第一大室庐修筑商。莱纳的并购举止正在90年代落后入高涨,1991-2018年共提议32起并购。此中最具影响力的收购征求2000年收购U.S home,使公司周围翻番;2017年收购WCI,进入豪宅商场;2018年拟与CalAtlantic Homes兼并,告竣后将成为美邦最大的衡宇修筑商。

  项目区位上风确保物业出租率处于高位。2017年公司购物中央和奥特莱斯均匀出租率达95.6%、多数邑购物中央达98.4%,过去五年全体出租率保留正在95%以上。超过租率是高剩余的开头,2018年公司房钱收入49亿美元,净利润24亿美元。

  通过构造房钱与供应商变成好处配合体。公司向供应商收取的房钱征求三个别,最低房钱、逾额房钱和房钱抵偿。逾额房钱遵守买卖额提取必然比例;房钱抵偿为资产税、资产保障、运营本钱向租户的分摊。2017年公司房钱收入中最低房钱、逾额房钱、房钱抵偿分散占比67%、3%、30%。

  20、从邦外里新城修理阅历教训瞻望雄安新区异日(邦内篇),2017年4月23日;

  11、生齿转移的邦际顺序与中邦瞻望:从齐增到分解,2016年10月24日;

  霍顿1992年上市,1994年初步大周围并购。1994年至1999年间,公司共收购14家室庐修筑商,踊跃的收购使公司周围翻番。此中较大的两起收购是1997年收购亚特兰大最大的拓荒商Torrey Group、2002年收购Schuler Homes。2002年公司成为全美第二大室庐拓荒商。

  霍顿创设于1978年,创设的最初十年营业蚁合于德克萨斯州的达拉斯-沃思堡城市区。霍顿由唐纳德.霍顿创立,创立之初以“打制容许客户自界说的圭臬化室庐”为方针,支柱客户遵循性格化需求删改圭臬化图纸,同时收取格外用度,这种理念比拟绝对的圭臬化更受商场接待,1978年筑成第一套室庐后,1979年、1980年分散再筑成20套、80套,今后以每年翻一番的速率增进。

  “房地产拘束和拓荒”子行业要紧为房地产任事商,要紧营业为物业租售接洽、物业估值等,代外企业是世邦魏理仕、仲量联行等,以及个别不以REITs样子存正在的房地产运营商。此版块不举动本文的阐发要点。

  帕尔迪正在三大室庐拓荒商中起步最早,创设于1956年。1950年帕尔迪的创始人比尔.帕尔迪初步正在底特律筑制商品室庐,1956年正式组筑公司。1960、1961、1968年帕尔迪进入华盛顿、芝加哥和亚特兰大。

  按揭贷款营业的运作形式为:筹集借钱-发放按揭贷款-二级商场出售回笼活动性。按揭贷款营业资金开头要紧靠外部借钱。房企和第三方签定按揭贷款回购合同,轮回借入刻日45-60天的短期借钱。按揭贷款发放告竣后短工夫内即出售给房利美、房地美、吉祥美等级三方置备者,回笼活动性,一直发放贷款。高杠杆和二级商场出售战略极大降低了资金恶果,以霍顿为例,2017年终金融部分净资产仅3.3亿美元,借入短期借钱4.2亿美元,发放了2.7万份按揭贷款,按本公司发卖均价阴谋总价钱达80.6亿美元。

  霍顿的收购举止初步于1994年,大周围收购使公司进入龙头房企队伍。霍顿是三大龙头中创设和上市最晚的,创设工夫比帕尔迪晚20年、比莱纳晚10年,但90年代后公司提议17起并购,进入增进速车道,并正在2002年成为美邦第二大房企。此中最具影响力的两起收购是1997年收购亚特兰大最大的室庐修筑商Torrey集团,亚特兰大是当时全美最大的房地产商场;以及2002年收购Schuler Homes,使公司正在加利福尼亚州,科罗拉众州,俄勒冈州,华盛顿州,亚利桑那州和夏威夷州攻克了主导名望。

  贸易地产REITs运营的四大症结是“募、投、管、退”。贸易地产投资周期长、现金回流慢,“募”确定融资渠道和本钱,是公司运营的基础;“投”确定项目区位,是公司剩余材干的根蒂;“管”确定物业运营程度,可增厚公司剩余材干;“退”反响公司筛选、整合股产的材干,资产变现收益是现金流的要紧开头之一。

  次贷危害后,美邦政府强化金融羁系、管制杠杆,房地产商场逐步苏醒。政府改变金融羁系体例,强化对体系要紧性金融机构、贸易银行、投资机构、评级机构、资产证券化营业、衍生品营业的羁系,分外是施行“沃尔克条例”,局限贸易银行自营贸易;同时,降低FHA贷款的最低首付比例、下调对两房置备低收入家庭和区域贷款比例的恳求,弱化过于激进的住房金融支柱。2016年,外面房价指数仍然回升至危害前的最高程度,谋利需求退场,2018年自住住房和租赁住房的空置率分散约1.5%和7%,均回落至80-90年代的均匀程度。

  一是缩短项目修理周期。霍顿竭力于缩短土地持有年限,正在创始人唐纳德·霍顿眼里,“停业的房地产拓荒商,全面的墓志铭上都写着‘永恒差池持有土地’”。2017年霍顿88%的杀青室庐为独栋室庐,从出售到交房只需2-6个月,根本达成当年发卖、当年回款、当年结算;帕尔迪则恳求正在新社区开售24-36个月内告竣区内一概室庐单元的发卖和筑制;莱纳推行soft-pivot土地战略,竭力于缩短拿地到发卖之间的时滞。

  本文为系列讲述第二篇,从营业形式、策划特色等角度,解析美邦四大龙头房企小而美的存在之道。

  帕尔迪的收购举止初步于1973年,通过收购进入初度置业和养老商场。帕尔迪1998年收购DiVosta Homes、2001年收购Del Webb,二者以养老地产为要紧营业;2009年收购行业前五的Centex,强化正在初度置业商场的结构。

  莱纳竭力于增添太阳能电力体系。2011年莱纳创设子公司SunStreet,特意研发和增添太阳能发电体系。莱纳正在屋顶装置采用微逆变器技能的太阳能电池板,并创立智能管制性能,住户可通过APP法式随时随地及时管制太阳能体系运作。莱纳太阳能发电本钱可比利用平时公用事迹供电低贱20%足下,广受消费者接待。

  踊跃促销出清存货,永恒着眼降欠债。为归还短期欠债,室庐修筑商们通过打折促销及直接低价出售未拓荒土地的措施回笼现金流。以霍顿为例,07-09年通过直接出售土地接受现金9亿美元,只管计提了巨额资产减值亏损,使公司面对巨额损失,但对公司开脱短期信用危害发扬症结效率。另外,公司竭力于下降永恒杠杆程度,个别回购了外发债券以优化财政构造,资产欠债率大幅低落。2009-2018年公司资产欠债率从62.8%降至35.1%的健壮程度。

  26、粤港澳大湾区:引颈新一轮怒放革新,打制邦际一流湾区和天下级都会群,2018年6月6日;

  15、为什么咱们对2017年房地产投资不消极:兼论房地产投资增速的三种预测措施,2017年1月12日;

  和天下各邦的龙头房企比拟,美邦室庐拓荒范畴的龙头房企周转速率遥遥领先。室庐修筑商“三巨头”霍顿(D.R Horton)、莱纳(Lennar)、帕尔迪(Pulte Group),2018年总资产周转次数抵达1.2、1.0、0.9,而中邦、中邦香港、新加坡龙头房企均匀为0.3、0.1、0.1。高周转成为美邦拓荒类房企高ROE的开头。

  23、从年龄到战邦:房地产进入强者恒强的王者时间,2017年7月19日;

  27、都会“抢人大战”:高质地成长、大城市圈政策和土地财务,2018年6月7日;

  三是拓荒项目以中低端室庐为主,便于圭臬化修理、项目周期短且总价低易于发卖。美邦龙头房企以初度置业者(fist-time buyer)或初度改良型置业者(move-up buyer)为要点方针客群,2017年霍顿、帕尔迪向首置及首改出售的室庐占比达95%、75%。出售项目以中低价为主,售价亲切或低于寰宇商品房均匀售价,2017年霍顿、莱纳、帕尔迪均匀售价分散为寰宇均价的77%、98%和103%。中低端室庐易推行圭臬化、修理周期短、发卖容易,且因为其客群价值弹性较高,正在商场下行期,房企可通过减价促销的体例疾速去库存,避免存货淤积。

  高杠杆率的轨制根蒂是美邦对REITs欠债管制宽松。美邦对REITs资产欠债率无昭着羁系恳求,而新加坡、香港为REITs设定的最高资产欠债率上限为60%、45%。

  9、控不住的生齿:从邦际阅历看北京上海等超大都会生齿成长趋向,2016年10月11日;

  帕尔迪1972年上市,1973年初步大周围并购。1973年收购波众黎各的众家室庐修筑商、1998年收购Radnor Homes和DiVosta Homes、2001年收购美邦高端养老室庐引颈者Del Webb,一度成为美邦最大的室庐修筑商。

  西蒙地产要紧有三条产物线,一是位于近郊的区域购物中央(Malls)区域购物中央是西蒙独创的贸易地产类型,以室内为主,特点是以一家或者众祖传统百货商铺举动“锚店(Anchor store)”,与阛阓签定10年以上永恒租约,阛阓赐与较大的房钱扣头,并由锚店发动周边小型商户及阛阓人气。区域购物中央面积正在2万方-25万方之间,是西蒙地产的主力业态,2017年公司正在美邦持有107个,占美邦项目总数的51%。

  39、新加坡怎样达成“居者有其屋”——新加坡住房轨制启迪录,2018年9月20日;

  一是拓展养老商场。二战后美邦“婴儿潮”一代逐步退歇,具有较强置备材干的他们,正在谋求糊口品格降低的同时,为养老与中高端地产商场带来了生动的需求。龙头房企也踊跃拓展养老商场,帕尔迪逐步降低晚年人室庐比例,借助1998年收购的DiVosta Homes和2001年收购的Del Webb两大平台,大举拓荒高端养老地产,2017年迈年人室庐占公司总杀青室庐的比重已抵达25%;莱纳2012年推出了NEXTGEN®谋划,专为众代家庭供给住房;霍顿则正在2016年推出Freedom Homes,竭力于为55岁以上买家供给价值合理的室庐。

  二是顺应众元需求,引入高密度室庐。美邦室庐修筑商以独栋室庐为要紧拓荒产物,近年来引入公寓等高密度室庐。莱纳2011年推出Lennar Multifamily Communities,专筑公寓社区,定位于高端。霍顿正在加利福尼亚、新泽西等房价较高区域拓荒高密度室庐,2005年共管公寓、联体别墅的发卖一度占到总发卖量的17%。

  室庐修筑商(home builder)以土地获取、室庐安排、工程施工、发卖及售后任事为主业,“三巨头”是莱纳(Lennar)、霍顿(D.R Horton)、和帕尔迪(Pulte Group),2019年5月底三者市值分散为308、164、89亿美元,共占室庐修筑板块总市值的56.6%。三者均举动本章阐发样本。

  美邦房地产企业要紧由REITs、室庐修筑商、房地产任事商三类组成。遵循GICS行业圭臬,美邦房地产行业征求三个子行业:室庐修筑(homebuilding)、房地产拘束和拓荒(Real Estate Management & Development)、房地产投资相信(REITs) ,分散代外房地产行业的三种业态,拓荒、运营和任事。截至2019年5月末,美邦共有248家上市房企,此中室庐修筑商26家,市值989亿美元,市值占比8%;REITs174家,市值1.1万亿美元,市值占比86%;其他51家,市值占比6%。

  同时,随同资产证券化疾速成长,龙头房企正在这有时期先落后军金融范畴,创设按揭贷款公司。帕尔迪1972年创设典质贷款公司ICM Mortgage Corporation,向购房者供给便捷的贷款任事和具有角逐力的利率;莱纳1981年展开典质贷款发放营业,1987年创设典质贷款公司Lennar Financial Services;霍顿1996年创立典质贷款公司DRH Mortgage Corporation。

  32、棚改钱币化即将落幕:去库存义务告竣,深切转变三四线、房地产战略阐发框架:东西、效益与反思,2018年6月19日;

  偿债材干目标外示上,EBITDA息金掩盖倍数高,财政状态健壮。信评机构广泛以为REITs的EBITDA息金保险倍数应正在3以上 ,2018年西蒙地产EBITDA息金保险倍数达5倍,净有息欠债(有息欠债-现金及现金等价物)/EBITDA仅5.5倍,公司是美邦仅有的两家被标普和穆迪分散评为A和A2等第的REITs之一。

  REITs是美邦房地产行业的重心,上市REITs占上市房企的69.4%、市值占85.8%。REITs(Real Estate Investment Tursts)是会集投资者资金,由专业机构拘束,投资于能爆发宁静现金流的不动产,并举行按期派息的相信型或公司型基金。美邦事环球周围最大、产物最富厚和成熟的REITs商场。1986年美邦修订《邦内税收法典》,章程REITs只须将应税收入的100%举行分拨,即可免征企业所得税,是美邦REITs起飞的开始。目前美邦市值正在400亿美元以上的平时REITs 有两家,一是西蒙地产(Simon Property),二是普洛斯(Prologis),两者分散是贸易地产和工业地产范畴的龙头。本章以西蒙地产为样本举行阐发。

  美邦上市房企有室庐修筑商、REITs、房地产任事商三品种型,分散从事拓荒、运营和任事营业。从市值来看,古代室庐修筑商占比达8%,代外企业有帕尔迪、莱纳、霍顿;REITs是行业重心,占比达86%,代外企业有西蒙地产。

  5、环球历次房地产大泡沫:催生、嚣张、破产及启迪,2016年09月05日;

  3、这回不相通?——目今房市泡沫与1991年日本、2015年中邦股市较量,2016年03月16日;

  随同商场苏醒,房企策划逐步回归平常。这有时期房企为顺应商场改观要紧有三个政策目标。

  美联储加息刺破泡沫。2004-2006年美联储接连加息17次共425个基点,导致浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付贫苦,所以违约和止赎激增,2007年次贷止赎率超10%,最终激发房价大跌。房地产危害触发典质贷款闭系证券及场外衍生品大幅贬值,稠密出席投资的大型金融机构巨亏乃至停业,商场慌乱和活动性危害波及全体金融体例,更进一步挫折房地产商场,最终升级为环球金融和经济危害。

  房地产拓荒价钱链可分为“安排-筑制-发卖”三节,美邦室庐拓荒龙头聚焦前后两头,筑制等中心闭头通过外包告竣。霍顿的创始人唐纳德·霍顿以为,“房地产拓荒更像零售业,拓荒商的事情是安排和营销那些实质上不是他们坐蓐的产物”。霍顿、莱纳 、帕尔迪均将修筑营业外包,聚焦于安排和发卖两个闭头。

  金融危害前激进的高杠杆并购导致欠债高企。2009年帕尔迪、霍顿、莱纳资产欠债率达68.2%、66.4%、64.6%,均创5年新高,不断加杠杆为金融危害岁月公司遇到短期偿债危害埋下隐患。

  从上逛看,和主力供应商签定永恒租约。公司竭力于为供应商供给扣头房钱和全方位任事,2017年终区域购物中央永恒合营的“锚店”(Anchor store)抵达500家。“锚店”最大的租户是梅西百货(Macy‘s),为美邦最大的百货公司,一度是“美邦时尚”的标志,商品征求鞋服、化妆品、礼物、餐厅、美容院等。另外,彭尼百货(JC Penny)、迪拉德百货(Dillard’s)、诺德斯特龙百货(Nordstrom)等均与公司签定永恒租约。